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Rechte und Pflichten von Mieterinnen und Mietern in Zeiten der Corona-Krise

Die wichtigsten mietrechtlichen Fragen und Antworten während der Corona-Krise

Aufgrund der noch nie da gewesenen Situation können die Antworten auf einzelne Fragen jedoch nur als Einschätzung angesehen werden und stellen zum Teil keinen verbindlichen Rechtsrat dar. Die hier zusammengefassten Informationen stammen größtenteils vom Deutschen Mieterbund und vom Mieterverein Berlin. 


1.     Der Gesetzgeber hat reagiert und neue Regelungen geschaffen. Was sind die wichtigsten Änderungen?
Der Gesetzgeber hat einen Kündigungsausschluss verabschiedet, durch den Mieterinnen und Mieter, die wegen der wirtschaftlichen Folgen der Pandemie in den Monaten April bis Juni 2020 ihre Miete ganz oder teilweise nicht zahlen können, wegen dieser Rückstände bis zum 30.06.2022 nicht gekündigt werden können. Sind die Rückstände bis dahin nicht nachgezahlt, kann der Vermieter ihretwegen das Mietverhältnis dann kündigen. Wichtig ist, dass nur die Kündigung ausgeschlossen ist. Mieterinnen und Mieter bleiben auch in den Monaten April bis Juni 2020 in vollem Umfang verpflichtet, ihre Miete zu zahlen und müssen, wenn die Zahlung später erfolgt, gegebenenfalls auch Verzugszinsen zahlen. Das Gesetz sieht die Möglichkeit vor, dass die neue Regelung später durch eine Rechtsverordnung der Bundesregierung auf Mietrückstände für die Monate Juli bis September 2020 ausgedehnt werden kann.

Die Mieterinnen und Mieter sind nach der neuen Gesetzeslage von vornherein nur vor solchen Kündigungen geschützt, die ausschließlich (siehe Art. 240 § 2 Abs. 1 Satz 1 EGBGB „allein“) auf fällige, nicht gezahlte Mieten in der Zeit vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 gestützt werden sollen. Ergibt sich ein kündigungsrelevanter Rückstand zum Teil aus Zeiträumen vor dem 01.04.2020 oder nach dem 30.06.2020, greift der Kündigungsausschluss nicht ein! Den Mieterinnen und Mietern kann dann wegen Zahlungsverzug gekündigt werden.

Kündigungen, die auf ausschließlich in der Zeit zwischen April und Juni 2020 entstehende Mietrückstände gestützt werden sollen, sind nur ausgeschlossen, wenn die Nichtzahlung auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht. Den Zusammenhang zwischen der Nichtzahlung und der Pandemie muss die Mietpartei glaubhaft machen. Nach der Gesetzesbegründung muss der Mieter dazu Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit ergibt, dass die Nichtleistung auf der Pandemie beruht.

2.     Zwangsräumungsverfahren
Für Mieterinnen und Mieter, die aktuell von Zwangsräumungsverfahren betroffen sind, sieht das Gesetz keinen besonderen Schutz vor. Die Frage, ob Vollstreckungsmaßnahmen pandemiebedingt eingestellt werden, beurteilt sich nach den allgemeinen Regeln des Vollstreckungsrechts, insbesondere nach § 765 a ZPO.

Einem aktuellen Beschluss des Landgerichts Berlin (Az. 67 S 16/20) kann man entnehmen, dass bedingt durch die Corona-Krise eine vom Amtsgericht Berlin bis zum 31.03.2020 bewilligte Räumungsfrist als zu kurz bemessen angesehen wurde. Die Räumungsfrist wurde auf Antrag der Mietpartei bis zum 30.06.2020 verlängert. Die beklagte Mietpartei hat sich auf fehlenden Ersatzwohnraum berufen (wegen der Corona-Krise sind weniger Wohnungen auf dem Markt und Wohnungsbesichtigungen finden kaum noch statt).

3.     Die Wohnung wurde von der Mietpartei gekündigt und in der nächsten Woche hat eigentlich der Auszug zu erfolgen. Die Mietpartei ist an Covid-19 erkrankt und steht unter Quarantäne. Es stellt sich die Frage, ob die Mietpartei trotzdem ausziehen muss.Ein derartiger Auszug kann nicht verlangt werden. Auch jetzt gilt schon im Vollstreckungsrecht: das Recht des Mieters auf körperliche Unversehrtheit hat Vorrang vor dem Räumungsinteresse des Eigentümers. Da alle Menschen aufgerufen sind, sich solidarisch zu verhalten und Kontakte drastisch zu reduzieren, kann der Mieter – auch zum Schutz anderer – nicht zum Auszug verpflichtet werden. 

4.     Muss ein Umzug in eine neu angemietete Wohnung wegen Corona verschoben werden?Solange nur eine Kontaktsperre verhängt ist, muss der Umzug nicht zwingend verschoben werden. Der privat organisierte Umzug darf nur mit engen Familienmitgliedern oder bisherigen Wohngemeinschaftsmitgliedern durchgeführt werden. Bei einer Ausgangssperre darf der Umzug nur noch durch professionelle Umzugsunternehmen erfolgen.

5.     Beginnt der neue Mietvertrag trotz der Corona-Pandemie zum vereinbarten Termin?
Ja, prinzipiell fängt das Mietverhältnis auch in der aktuellen Situation wie vertraglich festgelegt an. Es ist aber natürlich ratsam, sich so schnell wie möglich mit dem zukünftigen Vermieter in Verbindung zu setzen und telefonisch abzustimmen, ob alles wie geplant ablaufen kann. Eventuell verzögert sich der Mietbeginn, da aktuelle Mieterinnen und Mieter aufgrund der Corona-Krise nicht wie geplant ausziehen können. Mieterinnen und Mieter müssen natürlich erst ab dem Tag Miete zahlen, an dem sie die Wohnung tatsächlich beziehen können.

6.     Die Wohnung wurde zu Ende April gekündigt. Der Umzug eines Vierpersonenhaushaltes geht nicht ohne Helfer. Wie soll es nun weitergehen?
Zeichnet sich ab, dass es keine Möglichkeit gibt, die gekündigte Wohnung rechtzeitig zu räumen, sollte der Mieter sich in der gegenwärtigen Situation mit dem Vermieter in Verbindung setzen und bitten, dass er noch eine gewisse Zeit in der Wohnung bleiben darf, bis der Umzug möglich ist. Kommt keine Einigung zustande, kann der Vermieter den Mieter aber nicht einfach auf die Straße setzen. Eine zwangsweise Räumung ist erst möglich, wenn die Mietpartei rechtskräftig zur Räumung verurteilt wurde.

7.     Verpflichtungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen trotz Kontaktverbots?
Zunächst muss natürlich geprüft werden, ob tatsächlich eine Renovierungsverpflichtung seitens der Mietpartei besteht. Dies gilt unabhängig von der Pandemie. Ergibt die Prüfung eine Renovierungsverpflichtung, muss die Mietpartei die Wohnung renoviert an den Vermieter zurückgeben. Dabei ist nicht entscheidend, ob der Mieter die notwendige Renovierung selbst durchführen kann. Will oder kann er nicht selbst aktiv werden, ist er grundsätzlich verpflichtet, Dritte, z. B. ein Handwerksunternehmen zu beauftragen, um die Renovierung rechtzeitig auszuführen. 

8.     Es wurde ein Arbeitsvertrag unterschrieben und es soll ein Umzug in eine andere Stadt erfolgen. Arbeitsbeginn ist Anfang April. Der neue Arbeitgeber hat schon signalisiert, dass er wohl noch in der Probezeit kündigen wird. Am neuen Arbeitsort wurde bereits eine Wohnung angemietet. Kann der Vertrag rückgängig gemacht werden?
Grundsätzlich kann man auch hier nur regulär kündigen. Das Gesetz legt das sogenannte Verwendungsrisiko, dass eine angemietete Wohnung für die Lebenspläne des Mieters verwendbar ist, der Mietpartei auf. Dies gilt auch für die gegenwärtige Situation!

9.     Muss man Vermieter, Kaufinteressenten oder Handwerker während der Corona-Pandemie in die Wohnung lassen?
Bei der Corona-Pandemie ist der Schutz der Mietpartei auf körperliche Unversehrtheit zu beachten und maßgeblich. Besichtigungen, die keinen dringend notwendigen Zweck verfolgen, müssen daher auf die Zeiten nach der Pandemie verschoben werden.

Zählen Mieterinnen oder Mieter nicht zu einer Risikogruppe, ist bei Wohnungsbesichtigungen aufgrund des beabsichtigten Verkaufs der Wohnung oder auch der Neuvermietung aber eventuell der Besuch von Einzelpersonen zu dulden. Dies muss individuell rechtlich geprüft werden.

Bei Reparaturen muss die Mietpartei nur dann Zugang zur Wohnung gewähren, wenn diese dringend notwendig sind (z. B. einem Rohrbruch).

Die Verpflichtung zur Duldung der Ablesungen von Heizkostenverteilern oder Strom- und Gaszählern können die Mietparteien durch Selbstablesung und Ankleben des Ergebnisses an die Wohnungstür bzw. Zusendung des Ergebnisses an die betreffenden Unternehmen erfüllen.

10.  Kann der Vermieter verlangen, dass in seinem Büro auch während der Corona-Situation eine Belegeinsicht vor Ort zwecks Überprüfung von Betriebskosten durchgeführt werden muss?
Nein. Ein Anspruch auf die Übersendung der Belege per E-Mail oder in Kopie gegen Übernahme der Kopierkosten besteht solange die behördlichen Corona-Einschränkungen bestehen und der Publikumsverkehr in den meisten Bereichen gestoppt wurde.

11.  Gibt es während der Corona-Situation Sonderregelungen bei Mieterhöhungen?
Dies ist nicht der Fall. Ist die Erhöhung nach den allgemeinen Regelungen für Mieterhöhungen berechtigt, kann sie der Vermieter verlangen und der Mieter muss sie grundsätzlich zahlen.

12.  Für April 2020 wurde eine Modernisierung angekündigt. Für die Zeit der Baumaßnahmen soll die Mietpartei in eine andere Wohnung ziehen. Ist dies zumutbar?
Grundsätzlich sollte versucht werden, Modernisierungsmaßnahmen auf die Zeit nach der Corona-Pandemie zu verschieben, also zunächst auf unbestimmte Zeit. Ansonsten müssen Mieterinnen und Mieter den Umzug in eine Ersatzwohnung nur dann akzeptieren, wenn eine Fachfirma den Umzug durchführt und das Umzugsgut nach verbringen in die neue Wohnung desinfiziert wird.

13.  Muss eine Mietpartei in der jetzigen Situation Modernisierungsarbeiten dulden?
Dies muss im Einzelfall entschieden werden. Sofern die Mietpartei einer „Hochrisikogruppe“ zuzuordnen ist, dürfte die Duldung von Modernisierungsarbeiten in der Wohnung unzumutbar sein.

14.  Gibt es mietrechtliche Ansprüche wegen verhängter Ausgangssperren/Kontaktverboten/häuslichen Quarantänen?
Wenn der Mieter z. B. zur Freizeitgestaltung seine Wohnung nicht mehr verlassen kann, ist dies kein Mangel der Mietsache. Kontaktsperren unterliegen nicht dem Risikobereich des Vermieters. Das gleiche gilt für die behördliche Anordnung, sich nur noch mit einer bestimmten Anzahl weiterer Personen z. B. im Garten des Mietobjektes treffen zu dürfen. Somit liegt kein Mangel der Mietsache vor und eine Mietminderung kommt nicht in Betracht. Persönliche Nutzungshindernisse wie im Fall einer Quarantäneanordnung begründen keine Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache. Eine Minderung scheidet daher aus.

Etwas anderes gilt dann, wenn z. B. ein zum Grundstück gehörender Spielplatz gesperrt wurde. In diesem Fall ist der vertragsgemäße Gebrauch beeinträchtigt. Es liegt ein Mangel der Mietsache vor und es ist auch unerheblich, dass die Einschränkung durch eine behördliche Maßnahme erfolgt ist. Der Mangel ist objektiv zu ermitteln. Bei dem Wegfall eines Spielplatzes wurde in der Vergangenheit eine Mietminderungsquote von bis zu 5 % zuerkannt.

Die Erkrankung eines Nachbarn an Covid-19 stellt keinen Mietminderungsgrund dar. Wird die Nutzung der Mietsache durch Engpässe bei der Versorgung mit Energie oder Wasser beeinträchtigt, muss die Mietpartei aber nur eine entsprechend geminderte Miete zahlen. Auch hier kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter den Versorgungsengpass zu vertreten hat.

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